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房企转战小镇,此岸还是彼岸?

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房企转战小镇,此岸还是彼岸?

作者:
来源:
2018/03/27 17:10
【摘要】:
对于众多房企而言,看到“小镇”的字眼就会感到一阵莫名的躁动,然而躁动过后却又往往陷入迷思。小镇究竟是房企发展的此岸还是彼岸?这不仅仅意味着若干个项目的生与死,而是关乎到房企转型模式的成与败。
对于众多房企而言,看到“小镇”的字眼就会感到一阵莫名的躁动,然而躁动过后却又往往陷入迷思。小镇究竟是房企发展的此岸还是彼岸?这不仅仅意味着若干个项目的生与死,而是关乎到房企转型模式的成与败。
 
当前小镇题材项目发展情况如何?大城市化和城镇化背后的发展逻辑是什么?“乡村振兴战略”的提出又带来了什么新启示?围绕这些问题,《中国建设报·中国房地产》独家专访中国建筑设计院城镇规划院副院长、中国建筑学会小城镇分会副秘书长冯新刚,漫谈小镇未来。
 
高雅主题曲高和寡
 
《中国建设报·中国房地产》:目前,众多房企“杀进”小镇战场,一些主题小镇听上去、看起来也非常的“高大上”。就您所了解,小镇建设发展的实际情况如何?
 
冯新刚:有一位三线城市的本土房企老板,他在当地做得很成功,后来想转型投资艺术领域。于是,他就请国际高水平的艺术运营团队在当地打造了一座全国一流的艺术文化小镇,还配套建设了一座艺术博物馆。在这里有很多世界级艺术家的作品展览,被英国杂志评为“世界上值得去看的艺术博物馆”之一。但当地老百姓却并不买账。后来这位老板又在小镇里打造了农业体验区和儿童乐园,却吸引了不少人气。高雅主题受冷落,与百姓生活贴近的项目大受欢迎,实际上就说明了一些现实问题。
 
在房地产领域,我认为碧桂园、绿城等房企依据市场经济角度所做的判断是正确的,即项目距离一线城市50~60公里,或距离二三线城市30~50公里,再小的城市可能就是十几公里范围以内,这些区域的小镇都大有可为,如果超出这个区间,这样的小镇未来可能就难以成功。之所以得出这个判断,一是经验实践,二是城镇化规律。
 
大城市还是小城镇
 
《中国建设报·中国房地产》:现在存在一种观点,认为中国更应该发展大城市,而不是小城镇。你如何理解?
 
冯新刚:个人看来,这种观点缺乏战略思维和长远眼光。我们国家究竟是发展大城市还是发展小城镇,确实存在一些争论。有经济学家认为,亚洲的小城镇缺乏发展潜力,因为亚洲人特别喜爱热闹,更倾向于人口聚集,人口基数往往又很大;而欧洲人不爱热闹,喜欢僻静,所以在欧洲,小城镇、乡村、郊区的别墅很多也带动了小镇的发展。因此,经济学家认为,中国应该向大城市群发展。但中国需要面对的问题更加复杂,如果都发展大城市,怎么实现共同富裕?
 
在中国,我们推进的是以人为核心的城镇化,这个“镇”指的是建制镇,就是希望把小城镇带动起来。比如北京的十渡镇以旅游景区为主,长期居住的两三万人口都是本地人,非常有活力。中小城镇虽然没有大城市收入高,但是当地的房价、物价、就医、入学等问题也不突出,反而更加宜居。
 
当然,近些年的情况是小城镇人口仍然持续萎缩。我们需要强调的是,小城镇人口萎缩的主要原因不是因为大城市发展得太好,而是因为小城镇自身没有发展完善。就像我们所面对的现实情况一样,如果居住区有学区房,那么大家都抢着去;如果没有,大家就会回到原来地方。小城镇也是如此,孩子读到中学,由于小城镇中学质量不高,最后只能去县级市或地级市。从这个角度可以说明,中国乡村发展缺乏活力,是因为小城镇的发展没有活力,其主要原因是缺乏人才,而这恰恰是就业、医疗、教育方面存在的欠缺。国家要保持稳定发展,必须要想办法把人留下来。一些重点城镇要重点发展,比如大城市附近的城镇,城市资源可以引进来。在文化方面有较高珍奇度的,能够代表中国文化的一个点、一种元素的,具有很强文化特征的乡镇也要重点发展。还有一类就是独特的景观资源,比如刚才提到的十渡镇,在北京周边很难找到有山有水的地方,所以发展起来也更有优势。